首先，將中國過去經濟高速增長、遼寧評估乃至中國資產存量迅速擴張等現象的根本原因都歸結為土地財政是有失客觀的。土地在中國經濟中，特別是過去的十幾年中，是起了很重要的作用的。但我們還要記得中國的高速增長實際上是從四十年前開始的，以接近10%的增速維持了37年的高速增長，直到2015年以后才降至7%以下。1980年代沒有土地財政和土地融資，1988年深圳進行了相關實驗，通過土地使用權交易積累城市化需要的資本，但整體來講當時中國沒有，深圳只是個例。在整個1980年代，中國經濟增長就已經接近10%，從過去的5%左右的中速增長，一下子變成了高速增長。

這是什么原因導致的？不是土地帶來的，而是體制改革帶來的。到1990年代開始允許地方政府賣地了，Z初可能賣地收入只是幾十億上百億，直到2011年有統計數據顯示是1200億，在GDP中間占的份額仍微乎其微。直到現在，忽然間我們發現賣地收入變成了65000億這樣巨大的數字?？伤沁@些年漸漸變得這么大的，在1990年代土地財政沒有起到那么大作用，但經濟依舊是10%的高速增長，資產也在迅速擴大。若把這些都歸結為土地財政或者土地金融，是有些偏頗的。土地是其中一項重要的生產要素，但不能過分夸大。即便用中國的經驗來看，也是2010年以后才逐漸變成現在這個局面。

第二，我們看到土地帶來巨大的收益，但同樣是賣地，有些地方一畝地只賣幾千塊、上萬塊錢，有些地方一畝地賣幾百萬。在北京可能一畝地能賣到上千萬，為什么有這么大的差別？不是因為它是土地，它就自然能帶來這么多財富，而是因為這塊土地是在城市，特別是在大城市周邊，大城市一畝地可以密集地容納上億GDP的生產。土地作為這個生產過程的要素之一，自然也就值錢了，它對經濟增長的貢獻也相應的大了。

財富是從生產過程來的，而不是反過來因為土地可以融資，它就可以帶來巨額的財富。實際上土地之所以有這么巨大的價值，是因為它在大城市中有巨大的產出，大城市的聚集效應帶來非常高的生產率使得土地的生產率高，才導致土地有這么高的價值。這是其中的一個基本的因素。

第三，實際上這些年有些城市地價越來越高，房價越來越高，還有其他影響因素。一是在現有的土地制度下，人為抬高了地價。地方政府壟斷土地來源，形成了壟斷性市場。另一個是貨幣供應的因素。持續的貨幣寬松、流動性擴張沒有把CPI抬多高，因為到處都有產能過剩，產品價格抬不上去，但是把地價、房價抬上去了。

在某些情況下土地價格是虛增，是現行土地制度和長期過度寬松的貨幣政策帶來的。我認為不能反過來說，因為土地能融資就能創造很多的價值。這其中只有一部分是真實的價值創造，另一部分是價格虛增。恰恰是因為貨幣供應過量，才造成這個結果。

2000到2018這18年間，GDP增長了不到4倍，M2增長了12倍多。這么寬松的貨幣當然得有地方去，CPI上不去、PPI上不去，就去土地那里了，所以就把地價房價抬上去了。我們看到的是土地能帶來巨大的財富，但同時不能過度解釋，不能說靠土地融資就可以無限制的創造財富。其實不是這么回事兒，金融畢竟是一個工具，如果金融脫離了實體經濟就一定會產生問題。

順便提一個概念，我們在統計中不把土地價格的升值看作新創造的價值，國民經濟核算里面GDP不統計這一塊。土地交易的升值不計入GDP，只把它看成資產形態的轉換。土地是地方政府的，地方政府把它賣了，從實物形態變成了貨幣形態，是一個形態轉換。如果在一個已經充分發達的國家，用這個概念解釋是合適的，因為它的城市化已經完成了，土地資本化完成了，土地交易中的升值只是個別現象。而中國正在城市化過程中，之所以土地能夠十倍百倍的升值，恰恰是因為城市帶來的聚集效應，使土地能夠參與價值創造。其實這是一個新創造的價值，這個新創造的價值和生產過程是分不開的。我認為不是因為創造了貨幣土地就有價值了，而是因為土地有這樣的價值才能夠與貨幣體系聯系到一起。但不能回過頭來就說因此土地財政、土地融資、土地金融都是沒問題的。這里面有很大的問題，一方面，土地財政給地方政府帶來了收入，使得地方政府有了資本來源，可以搞基礎設施建設，可以搞城市開發，大規模進行投資。另一方面，地方政府壟斷地源、以地融資，造成投資過度擴張，帶來了一系列負面的影響，比如過去一段時間的結構失衡問題。而這個結構失衡里面一個核心的內容就是投資過量，消費率在GDP中的比重不斷下降。這和高地價高房價有直接的關系。這個過程大致是在2000年到2010年表現特別明顯，這幾年稍微有點回調，但是回調不多?？梢哉f我們仍然處在一個結構失衡的狀態中間，而土地財政對導致結構失衡起了重要作用。這些問題迫切需要解決，現行土地制度需要改革。